結論:這一次“土地變性”政策收緊,限制“非住宅類房地產項目均不得變更為住宅用地”,是對《西安市深化土地供給側結構性改革實施方案》部分規定具體化,限制土地倒賣,嚴抓配套落位,鼓勵物流、酒店類開發,加強土地儲備管理,優化用地供給。

為深入貫徹黨的十九大精神,全面落實中央城市工作會議精神,根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》(中發〔2016〕6號),以及《西安市深化土地供給側結構性改革實施方案》(市字〔2018〕19號)《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的實施意見》(市辦字〔2018〕40號)要求,進一步堅持剛性約束,嚴格依法執行城市規劃,保持用地規劃結構平衡,引導我市房地產市場平穩、健康、可持續發展,現就加強我市用地規劃管理工作,規范用地性質規劃變更有關事宜通知如下:

六、由市級規劃部門負責,根據城市總體規劃功能劃分及區域位置、景觀敏感程度,結合《西安市進一步加強重點歷史文化區域管控疏解人口降低密度的規劃管理意見》(市政辦發〔2018〕27號),在全市各區、開發區范圍劃定重點區域,重點區域的所有項目規劃條件和建設方案須報市政府審議;同時,在遵照住房和城鄉建設部、監察部《關於加強建設用地容積率管理和監督檢查的通知》(建規〔2008〕227號)的前提下,及時修訂《西安市建設用地規劃條件管理規定》,抓緊完善用地性質變更相關程序;對全市涉及用地性質變更事項,均須統一由市規劃部門按程序上報市政府研究審定。

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2018年5月14日,西安市政府官網發佈《西安市人民政府辦公廳關於進一步加強建設用地規劃管理工作的通知》。全文如下:

西安發佈新規!土地政策再次收緊!

四、要進一步加強工業、物流倉儲等產業用地管理。工業、物流倉儲用地如需變更為其它用途的,按程序重新研究審定、核發規劃條件。

七、嚴肅查處國傢機關人員在建設用地規劃變更、容積率調整等城鄉規劃工作中玩忽職守、權錢交易,以及未履行法定公開程序擅自變更規劃用地性質的違紀違法行為。

西安市人民政府辦公廳

五、鼓勵支持商品住宅用地變更為商業用地用於建設高品質特色酒店。

三、規劃或土地證載的各類綠地、交通、市政基礎設施用地,以及公共服務和公共管理設施用地,文化、教育、科研、醫療和體育等用地,原則上不得變更為商品住宅平價美白面膜|平價美白面膜推薦或商業類開發用途。

其二,確保基礎配套:改善城市新結構,制定城市發展“中優”戰略,按照“五增兩減”要求,即:增加公共綠地、增加公共空間、增加配套設施、增加公益項目、增加支路網密度,減少人口密度、減少建設強度,多拆少建,合理調整用地結構,嚴抓配套建設。

二、對於經過公開招拍掛的土地,嚴格按照《國有土地使用權出讓合同》約定的規劃用地性質及其他規劃條件執行;所有非住宅類房地產項目均不得變更為住宅用地。原通過劃撥或協議出讓方式取得的城市低效存量土地項目,原則上按規劃執行,需要變更土地性質的,按程序報市政府研究。

八、本通知自發佈之egf修護精華液|egf修護精華液ptt日起執行。此前所下發相關文件規定與本通知不一致的,以本通知為準。

特此通知。

一、要堅持規劃的嚴肅性、權威性,嚴格執行城市總體規劃、分區規劃和控制性詳細規劃。嚴格按規劃用地性質依法依規審批項目。

西安市人民政府辦公廳關於進一步加強建設用地規劃管理工作的通知

End

此次,土地政策再次趨於嚴厲,針對以上官方文件,作出以下分析:

其一,限制土地居間:西安市土地“中間”行業一直存在捂地現象,哄抬地價。受到居間市場擠壓,一些知名房企被迫拓荒郊區,眼看三環內外待開發土地不少,卻必須遠郊拿地,影響招商進度、配套呈現。一手30萬拿地,一手800萬轉出,官方限制非住宅用地變性,其實就是要堵住倒賣套利。

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其二,明確放管類別:《西安市深化土地供給側結構性改革實施方案》,明確表示支持倉儲物流,優先保障創新產業用地,支持物流服務、信息服務、金融服務、商務服務、教育培訓等生產性服務業土地供應優先保障文化產業、高品質酒店等用地供應。

其三,鼓勵酒店物業:西安鼓勵新建投資額度在5億元以上的品質特色酒店,不僅優先安排用地指標,用地還可按照評估地價的50%確定公開出讓起始價(底價),並且給與新評定的四五星級酒店補貼200-500萬元一次性獎勵(參照,西安市關於加快推進高品質特色酒店建設的政策意見)。

撰文=官方摘要+刀子分析

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